Trh nemovitostí je na rozdíl od akciového velice stabilní. K čemu je dobré sledovat index, tedy souhrnný vývoj cen?
Trh nemovitostí je mnohem podobnější akciovému trhu, než se obecně soudí. Také zde se může stát, že ceny pod vlivem spekulace „vylétnou" k hodnotám, které nelze ekonomicky zdůvodnit. Jindy se stává, že padající trh klesá do hlubin, které též leží pod ekonomicky rozumnou rovnovážnou úrovní. V takovýchto případech je ideálním pomocníkem investora, developera nebo banky aktuální tržní cenový index ve srovnání s výpočtem ekonomicky rovnovážné, „férové" hodnoty.
Takové analýzy se jistě provádějí.
Česká republika zatím zaostává. Velmi odlišná je situace v USA nebo ve Velké Británii, kde se trh nemovitostí velmi pečlivě analyzuje. Investoři a developeři jsou schopni investovat do výzkumu značné sumy. Na českém trhu tento problém nebyl dosud uspokojivě řešen. Hodně dobré práce udělal tým Socioekonomie bydlení při Sociologickém ústavu, ale ten byl doposud jediný a neměl možná tolik publicity, kolik zasloužil. Teď to vypadá, že chválím konkurenci, ale jsem rád, že nejsme jediní. Na trhu je místa dost. A konkurence podporuje kreativitu.
Nemovitostní indexy se v zahraničí běžně publikují. Proč u nás zatím takový nástroj chyběl?
Spočítat klasický akciový index je snadné. V případě cen českých bytů a obytných domů je ovšem přístup k primárním údajům z trhu velmi komplikovaný. Sestavení skutečně spolehlivého tržního indexu rezidenčních nemovitostí pro Českou republiku je tedy obtížné. Mnozí si také doposud mysleli, že se bez podobného nástroje obejdou, protože trh nemovitostí je přece stroj na peníze, ne? Nyní ovšem skoro každý ví, že to tak nutně být nemusí – a kdyby náhodou bylo, pak ne všechny regiony a segmenty půjdou nahoru stejně rychle.
V tisku se ale občas objevují orientační cenové mapy.
Jsou velmi nespolehlivé a profesionálové jim příliš nevěří. Vycházejí z údajů poskytnutých několika obchodníky, jejichž názory nemohou reprezentovat trh. K dispozici jsou samozřejmě také ceny z nabídkových a poptávkových inzerátů. Ale i o jejich hodnotě lze pochybovat.
Vám se podařilo problém nedostatku reprezentativních dat nějak obejít?
K vytvoření rovnovážného indexu trhu nemovitostí – který odpovídá „férové" ceně – lze použít kvantitativní teorii peněz. Nejde o žádnou teoretickou novinku, ekonomie tento model zná už několik staletí.
Stručně a srozumitelně, prosím, teorie se nám sem nevejdou…
Na základě údajů o objemech úvěrů, peněžní emise, velikosti trhu nemovitostí a přírůstku nových bytových jednotek můžeme vypočítat, jaká by měla být teoretická – rovnovážná – úroveň cenové hladiny a jaká cenová dynamika odpovídá ekonomickému vývoji.
Zkusil byste to ještě jinými slovy?
Zatímco ceny televizorů, praček, počítačů nebo automobilů jsou určovány výrobními náklady čínských, korejských, tchajwanských nebo japonských výrobců, ceny domků v Černošicích nebo panelákových bytů v Ústí nad Labem jsou determinovány masou peněz, která se v daných lokalitách „přelévá". Tedy čím víc peněz na trhu, tím vyšší ceny. Ale také čím vyšší přírůstek nových bytů, tím menší tlak na růst cen.
Odkud berete potřebná data?
Na základě vhodné kombinace statistických údajů z České národní banky, Českého statistického úřadu a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního lze sestavit sadu časových řad, z nichž se vypočítává rovnovážná hodnota indexu cen nemovitostí.
Prezentovaný index se ale týká jen českého trhu jako celku. Jak určíte index pro jednotlivé regiony?
V praxi menších ekonomik je obvyklé, že cenová úroveň v jednotlivých lokalitách kolísá téměř vždy synchronizovaně – nahoru nebo dolů. Pohyby se liší jen svojí dynamikou. Platí, že ceny v bohatších regionech kolísají více než ceny v chudších regionech.
Rozhovor Jana Majera s Pavlem Kohoutem vyšel v týdeníku Reflex